Покупка квартиры по наследству

В юридической практике покупку недвижимости, полученной по наследству, относят к высокорисковым сделкам.

Покупатели и вовсе стараются обходить подобные сделки стороной, чтобы не столкнуться с судебными разбирательствами и спорами с наследниками, которые по каким-либо причинам вовремя не вступили в права наследования. В связи с этим закономерен их вопрос: стоит ли покупать такую недвижимость?

Мы поможем разобраться с данным вопросом и выясним, с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры, полученной по наследству, и как их избежать.

Покупка квартиры по наследству

Стоит ли покупать наследственную квартиру 

Главная проблема и опасность с покупкой наследственной квартиры – это возможное приобретение и претензии на имущество со стороны обделенных наследников. Ведь если в судебном порядке будет признано право на наследство, то сделка купли-продажи автоматически будет признана недействительной.

Поэтому покупатель должен понимать, кто и при каких обстоятельствах имеет право предъявить притязания на приобретаемую квартиру и очередность наследования, исходя из того, каким образом последнее произошло.

Имущество может быть унаследовано:

  • по закону РФ – вступление в наследство происходит в порядке очередности по степени близости родства, определяемой согласно ст. 1142-1148 Гражданского кодекса РФ.
  • по завещанию – имущество уже распределено, и риск покупки значительно уменьшается. Но, к сожалению, этот вид передачи прав на имущество пока является больше исключением, чем правилом.

Покупая квартиру, доставшуюся по наследству, не исключено столкнуться с неконтролируемым риском. Конечно в некоторых случаях этот риск можно считать допустимым, приняв меры безопасности.

Покупка квартиры по наследству

Сроки давности и риски 

Законом предусмотрен срок 6 месяцев для вступления в наследство. Но в силу обстоятельств (не знали о смерти, далеко проживают, проходили лечение, отбывали наказание в местах лишения свободы) эти сроки могут быть пропущены. Если же причина несвоевременного обращения будет доказана как уважительная, у новоявленного родственника есть все шансы получить право наследования имущества.

Согласно законодательной базе, наследник, не вступивший в наследственные права по уважительным причинам, имеет право обратиться в суд на протяжении полугода с момента уведомления о смерти наследодателя. Срок же исковой давности не должен превышать десять лет со дня нарушения права наследования.

Таким образом, купив квартиру, ожидать появления наследников можно десять с половиной лет с момента, когда умер первоначальный собственник.

Продавая квартиру, где после вступления в наследство прошло менее 3 лет, владелец должен заплатить налог в размере 13% от суммы сделки.

Поэтому, с целью уменьшения суммы налога, покупателям часто предлагают в договоре указать заниженную стоимость.

Стоит помнить, это выгодно только продавцу! В случае признания договора недействительным при обнаружении новых наследников покупатель вернет только сумму, заявленную в договоре.

С приобретением жилья, где после вступления в наследство прошло более 3 лет, судебная практика показывает, что появление родственников, предъявляющих свои права наследования, является крайне редким событием. Но и это не исключено!

Покупка квартиры по наследству

Как снизить риски 

Имея намерение приобрести квартиру, полученную по наследству, покупатель должен быть предельно внимательным и следовать тщательному изучению продаваемой недвижимости, а именно:

  • Низкая цена и желание срочно продать квартиру должны насторожить, несмотря на правдоподобные объяснения со стороны продавца.
  • Удостоверьтесь в факте смерти владельца, запросив свидетельство о смерти.
  • Запросите для ознакомления завещание, согласно которому квартира перешла в собственность продавца.
  • Максимально соберите информацию о наследниках и по возможности получите подтверждающую информацию – свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Попросите выписку из домовой книги или справку о составе семьи, желательно расширенную, и техническую документацию БТИ на квартиру.
  • До подписания договора купли-продажи сверьте данные про недвижимость, сопоставив с информацией в правоустанавливающих и технических документах.
  • Договор должны подписать все наследники, если таковые имеются. Если подписывает кто-то один по доверенности, ознакомьтесь, на совершение каких действий имеются полномочия. В случае подписания мужем/женой должно быть согласие второго на совершение сделки, заверенное нотариально.
  • В договоре настоятельно рекомендовано указывать полную стоимость квартиры.

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить могут стать причиной крупных потерь. Если вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой квалифицированных юристов АН МИЭЛЬ.

Имея большой опыт работы с высокорисковыми операциями на рынке недвижимости, мы поможем грамотно сопроводить сделку покупки наследственной квартиры в правовом поле, проверим продавца и подлинность документов, а также наследников всех очередей, имеющих право претендовать на наследство. Мы готовы решить самые сложные задачи и свести ваши риски к нулю.

Покупка квартиры по наследству

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Покупка квартиры по наследству ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11

Риски при покупке квартиры по завещанию (наследству)

Покупка квартиры по наследству

  • Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.
  • Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.
  • Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.
  • Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

  1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
  2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
  3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
  4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
  5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
  6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

  1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
  2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по наследству

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Покупка квартиры по наследству

Риски при покупке квартиры у наследников

Покупка квартиры по наследству

Чем может быть опасна покупка квартиры у наследников? Покупка жилья ответственный и важный шаг в жизни большинства людей, подходить к нему нужно серьезно и не торопясь. Нередко покупатели сталкиваются с жилплощадью, которая досталась продавцам по наследству.

Покупка квартиры по наследству

Способы получения наследства

Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

Данный переход возможен двумя способами:

  1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.

  2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

Читайте также:  Способы и сроки принятия наследства: права и возможности

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

Риски при покупке унаследованной квартиры

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

По закону

В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

  • наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
  • к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
  • третьей считаются дядюшки и тетушки;
  • 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ !!! Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного.

Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество.

  Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

По завещанию

Завещание документ, составляющийся по доброй воле и указывающий одного или нескольких претендентов на получения собственности находящейся во владении составителя документа.

Если покупатель все же рассматривает квартиру, которую продавец получил по завещанию стоит ознакомиться с некоторыми возможными рисками:

  • завещание может быть опровергнуто, подать документы на оспаривание волеизъявления наследодателя может любой из наследников по очереди;
  • завещатель мог оставить дополнительные указания, касающиеся того чтобы наследники выполнили ряд обязательств в отношении иных лиц. Это может быть предоставление права проживания третьим лицам на территории жилой площади на какой-то определенный скок и т.д. Данное волеизъявление не аннулируется в случае продажи недвижимости, и покупатель может вместе с жильем приобрести еще и соседа;
  • в соответствии с законодательством в частности ГК РФ ст.1149 учтены категории лиц, имеющих право на выделение обязательной части в наследстве к ним, относятся: дети, являющиеся нетрудоспособными или не достигшими возраста совершеннолетия, второй супруг и родители скончавшегося признанные нетрудоспособными, нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении покойного не менее одного года. Независимо от того, что в завещании, они не были указаны они вправо получить часть наследства, она равна половине от той доли которая могла бы быть получена по закону в порядке очередности.

Существует также возможность того что составленное завещание будет признано не действительным, для этого должны быть основания:

  • если завещатель в период составления документа был признан недееспособным;
  • в момент составления завещания находился под воздействием алкоголя, наркотических веществ и т.д.
  • на завещателя оказывалось давление со стороны третьих лиц в момент составления бумаги.

Не исключен также факт того что наследник по завещанию буде признан не достойным такое возможно если:

  • со стороны наследника были совершены действия противоправного характера в отношении завещателя или иных возможных приемников;
  • если со стороны приемника не выполнялись обязательства на содержание покойного.

Наличие завещания не обезопасит от рисков появления возможных претендентов на наследство, недовольные родственники и в этом случае могут подать на оспаривание завещательного документа.

Сроки давности

Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

ВАЖНО !!! Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.

А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.

До 3 лет

Продажа жилья, которое получено во владение менее чем три года назад обязует продавца выплатить государству налог в размере 13% с суммы, полученной за продажу, и не редко поступает предложение указать в договоре сумму ниже реальной.

В случае если появляются новые наследники, восстанавливающие свои права, а суд встает на их сторону, то продавец должен вернуть сумму, полученную за жилье обратно покупателю, а покупатель передать квартиру.

И такт возникает вопрос, какую же сумму вернет продавец? Естественно ту что указана в документах и доказать, что она на самом деле была больше вряд ли получится. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денежных средств.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:

  • вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
  • возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
  • также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
  • есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
  • при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
  • аннулирование написанного завещания.

Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.

После 3

Продажа наследственной квартиры после трех лет владения ею не дает полной уверенности в том, что не объявятся неожиданные наследники, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным ГК РФ ст.196 период подачи иска по наследственным вопросам составляет три года.

Началом считается момент, с которого истцу стало известно о праве на наследство. Максимально установленный временной промежуток, в течении которого возможно подать иск об оспаривании прав на наследственную массу в виде жилого помещения составляет десять лет с момента кончины наследодателя.

Но несмотря на это все же безопаснее заключать сделки с унаследованной собственностью если она во владении продавца более трех лет.

Как избежать возможных проблем

Покупатель может снизить риск возникновения возможных проблем если:

  • приобретать недвижимость будет у наследника, который владеет жильем более 6 лет, в таком случае появление нежданных наследников сводится к минимуму;
  • подробно изучить все бумаги на жилое помещение. Можно обратится к юристу, который занимался наследством и уточнить круг возможных наследников. Также можно подстраховаться и попросить продавца составить документ, по которому в случае возникновения судебных тяжб, связанных с появлением нежданных наследников все будет оплачено стороной продавцом;
  • ни при каких обстоятельствах не занижать цену в договоре о купле продаже. Так как последствия такой сделки выйдут боком покупателю, если вдруг возникнет потребность в возврате имущества.

Собираясь купить квартиру у наследников следует очень тщательно подойти к покупке изучить внимательно все документы, которые потребуются для проведения сделки:

  • следует ознакомиться со свидетельством о смерти, важно чтоб смерть была установлена медицинским учреждением, а не судом. Факт установки смерти через суд, возможен только для лиц безвестно пропавших, что не гарантирует того что такое лицо вернется и заявит права на собственность;
  • стоит также ознакомиться с кругом возможных претендентов правопреемников, желательно чтоб были предоставлены свидетельства о разводе, рождении, браке, кончине возможных наследников;
  • если продавец состоит в браке потребуется заверенное соглашение со стороны второго супруга;
  • следует также запросить выписку из домовой книги, в которой указаны все жильцы когда-либо зарегистрированные на продающейся площади;
  • важно чтоб продаваемая квартира принадлежала продавцу по праву собственности. Оформление, которой возможно только по истечению установленного срока, который равен полугоду с даты кончины наследодателя. Регистрация проводится в ЕГРН и после выдается свидетельство на собственность;
  • при наличии завещания стоит его прочесть, чтобы исключить возможность появления нежданных жильцов и т.д.
  • приобретение только части наследства, то есть доли принадлежащей одному из наследников следует убедиться в наличии у продавца письменных отказов со стороны остальных владельцев, так как статья ГК РФ гласит, что в первую очередь необходимо предложить свою часть остальным совладельцам имущества;
  • продажи несколькими наследниками требует подписания договора о продаже всеми продавцами;
  • ну и потребуется стандартный набор — это паспорт владельца квартиры, документы из БТИ и кадастра.

ВНИМАНИЕ !!! Важно уточнить нет ли у покойного близких родственников за границей которые могут просто не знать о его смерти и объявятся после того как сделка о продаже будет оформлена. В их случае суд восстановит срок вступления в право наследства, и жилье придется вернуть законным правообладателям.

Читайте также:  Отказ от наследства за границей – как это происходит, какие нюансы нужно учесть

Для того чтобы обезопасить себя при проведении сделки с квартирой, полученной по наследству следует прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов нотариуса, юриста. Они помогут избежать возможных сложностей изучив документы, смогут сказать стоит ли рисковать и приобретать такое жилье или лучше поискать другое.

Приобретение недвижимости у наследников достаточно рисковая покупка, но если такая квартира находится во владении уже достаточно долгое время лучше если около десяти лет, то приобретение ее вполне безопасно.

Во всех остальных случаях стоит внимательно отнестись к проверке документов на недвижимость, особенно если приобретение будет осуществляться через ипотеку. Для того чтобы снизить риски потерять денежные средства, затраченные на приобретение, ни в коем случае не указывать в договоре цену ниже действительной.

Также стоит прибегнуть к помощи юриста он поможет разобраться с документами и исключить обман со стороны продавцов.

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2020 году

Наследственное имущество не изымается из оборота. После смерти владельца оно переходит новым собственникам по завещанию или закону, которые вправе распорядиться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском аннулирования сделки. Сегодня рассмотрим, какие опасности несет в себе приобретение унаследованного жилья, и как их избежать.

Общая информация о наследовании квартир

Покупка квартиры по наследству

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

  • нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
  • если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
  • если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений.

Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными.

Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству.

Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности.

Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

  • отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
  • выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
  • обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры.

Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев.

За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

  • Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
  • Супруг, которому не выделили супружескую долю.
  • Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
  • Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

  • оспаривание завещания;
  • обжалование действий нотариуса;
  • восстановление срока на принятие наследства;
  • признание наследника (продавца) недостойным;
  • аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

  • отказополучателей – по завещательному отказу;
  • получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире.

Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Покупка квартиры по наследству

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, — обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

  • коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
  • взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Читайте подробнее: «Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность».

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

  • по закону или завещанию получено жилье;
  • сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
  • в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

  • некоторых родственников сложно разыскать;
  • имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
  • внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

  • завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
  • имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
  • обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Интересный материал о сроках исковой давности по оспариванию сделок, в том числе завещания и ДКП, ищите здесь.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» — то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

  1. Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
  2. В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
  3. Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
  4. Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
  5. Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Если дело дошло до суда, придется простроить серьезную стратегию защиты. Самый весомый аргумент для этого – Постановление Конституционного Суда № 6-П от 21 апреля 2003 года. В данном постановлении Суд выявил, что жилье нельзя изъять у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о препятствиях к покупке квартиры.

Читайте также:  Принятие наследства под условием, принятие наследства с оговоркой, допускается ли принятие наследства под условием и с оговорками

Подтвердить добросовестность помогут:

  • пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
  • выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
  • факт нотариального удостоверения договора;
  • пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит явно заниженную цену и ДКП, составленный с явными ошибками, «на коленке».

Покупка квартиры по наследству сопровождается рядом рисков, которые нужно оценивать в совокупности. Некоторые из них существенные, другими можно пренебречь. Снизить риски покупки проблемной квартиры помогут рекомендации редакции нашего портала.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Если статья была полезной, поставьте 5 звезд! Сохраните материал на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться».

Покупка квартиры у наследника: подводные камни

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилплощади, полученной по наследству – сделка, которая может казаться заманчивой по причине низкой цены. Однако у такой операции, как покупка квартиры у наследника подводные камни тоже существуют.

В судебной практике было немало случаев, когда другие претенденты на имущество наследодателя оспаривали подобные сделки. Поэтому риски при покупке квартиры у наследника обязательно стоит учитывать.

Вот самые важные моменты, о которых нужно знать будущему владельцу недвижимости.

Какие проблемы могут возникнуть

При операциях с недвижимостью, полученной продавцом по наследству, споры возникают чаще всего. Ведь нотариусы, которые открывают наследственные дела, не разыскивают всех заинтересованных участников. Они работают только с гражданами, которые сами сообщают о своих правах.

Но часто шести месяцев, отведенных на поиск претендентов на имущество покойного, оказывается недостаточно. Люди могут быть лишены возможности получить свою часть наследства по разным причинам:

  1. Прохождение срочной воинской службы.
  2. Пребывание на длительном лечении в медучреждении.
  3. Отбывание срока наказания за совершение преступления.
  4. Нахождение в другом городе или другой стране.

Если человек докажет, что пропустил срок давности по серьезным причинам, он легко сможет отсудить свой кусок имущества. То же самое происходит, когда завещатель лишает наследства кого-то из родных, имеющих право на необходимую долю.

Встречаются и случаи откровенного мошенничества. Обычно в этой роли выступают люди, первыми узнавшие о смерти родственника, оставившего наследство. Если желания делиться с другими претендентами нет, они стараются быстрее продать завещанное имущество.

Несколько реже, но все же случаются факты подделки документов. Подделывают все, что можно: договора дарения, доверенности, завещания.

Приобретение квартиры, переданной в наследство по закону

Покупка квартиры по наследству

Поскольку имущество может передаваться как по завещанию, так и в законном порядке, нужно рассмотреть каждый из этих способов. Прежде всего это наследование согласно закону. Оно предполагает разделение всей родни в зависимости от степени родства, начиная ближней и заканчивая дальней.

Самыми первыми кандидатами на имущество покойного становятся самые близкие: дети, родители, мужья или жены. При их отсутствии наследниками становятся сестры и братья, бабушки и дедушки. Если нет и таких, к наследованию будут пригашены дяди и тети. Но нередки и следующие случаи:

  • Владелец квартиры много лет не жил с мужем или женой, но законного развода не было. Про вторую половинку все могли просто забыть, да и она давно не интересовалась жизнью бывшего супруга. Но когда человек узнает о печальных событиях, он является в нотариальную контору и заявляет о своих законных правах;
  • Суд признает кого-то из наследников недостойным. В таком случае вся наследственная масса, в том числе и спорная квартира, распределяется между остальными претендентами;
  • Оказывается, что муж/жена или дети наследодателя давно умерли, но остались всеми забытые внуки, которые по разным причинам не могли сообщить о себе.

Когда такое происходит, ситуация обычно разворачивается не в пользу покупателя. Суд обязывает его освободить, как выяснилось, незаконно занятые квадратные метры. Полученные за недвижимость деньги взыскать несложно: суд будет на стороне незадачливого нового владельца. Но если бывший владелец их потратил и взять с него больше нечего, дело принимает плохой оборот.

Покупка жилья, унаследованного по завещанию

Когда квартира наследуется по завещанию, риск возникновения нежданных претендентов тоже есть. Это могут быть муж, жена, мать и отец, лишенные трудоспособности, а также дети покойного. Они вправе претендовать до 50% в доле имущества, наследуемого по закону, но отступные в виде денежных средств им выплатить придется.

Бывают и другие варианты. Например, при установлении завещательного отказа его условия придется выполнять новому хозяину имущества. Наконец, стоит учесть, что обнаружится завещание усопшего, составленное много лет назад. Пусть о нем все давно забыли, но обделенные наследники вправе вступить в спор, и исход такого дела предсказать трудно.

Что нужно знать о сроках давности

При заключении сделок, касающихся покупки наследственной недвижимости, стоит учесть несколько моментов. Хоть российские законодатели и отводят шестимесячный срок на получение наследства, но притязания могут возникнуть намного позднее.

Так, согласно ст. 1155 ГК РФ в суд можно обратиться в течение полугода с того момента, когда человек узнал о смерти наследодателя. Кроме того, придется учесть положения п.2 ст.

196 ГК РФ, который отводит россиянам максимальный десятилетний срок для защиты своих нарушенных прав. Исключением могут являться только ситуации, связанные с терроризмом, но это явно не тот случай.

Риски при операциях с недвижимостью, унаследованной позже 3 лет назад

С дополнительной опасностью запросто столкнется приобретатель жилья, унаследованного меньше чем 3 года назад.

В таких случаях новые хозяева обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости квадратных метров.

Из-за этого они часто просят другую сторону указать в договоре не реальную цену, а сниженную до 1 миллиона рублей (когда квартира стоит в пределах этой суммы, сделка налогом не облагается).

Идти на такой шаг крайне не рекомендуется. На жилой фонд, который в наследстве менее 3 лет, могут найтись новые претенденты. Если договор будет признан недействительным, новому владельцу квадратных метров придется их вернуть. Нечистый на руку продавец может вручить взамен только ту сумму, которая упомянута в договоре, и формально ничего предъявить ему не получится.

Заключение договора по доверенности: стоит ли рисковать

Скачать образец договора купли-продажи недвижимости по доверенности

Особую бдительность нужно проявить, если реализовать квартиру хочет представитель по доверенности от продавца. Юристы предупреждают о том, что такие сделки являются особенно рискованными.

Прежде всего стоит насторожиться, если покупателя не хотят знакомить с настоящим продавцом. Человек может быть болен психически, страдать алкоголизмом или другими заболеваниями. Наконец, его могут просто обмануть при продаже жилплощади, и впоследствии заключенный договор признают недействительным.

Кроме того, доверенность можно в одностороннем порядке отозвать или отменить. Другими словами, во время передачи задатка она может действовать, а впоследствии ее отменят. А ведь бывает, что покупатель, соблазненный низкой ценой, сразу вносит всю стоимость недвижимости.

Если с квартирой хотят расстаться несколько наследников, то в соглашении купли-продажи каждый из них должен расписаться лично.

Также на практике встречаются случаи, когда все наследники выбирают одно лицо, уполномоченное представлять их интересы.

В такой ситуации нужно внимательно изучить, какие полномочия предоставлены доверителю: вправе ли он подписывать соглашение и получать средства за проданную недвижимость.

Как снизить риски

Конечно, стопроцентных гарантий, что сделка с наследственным жильем окажется беспроблемной, дать нельзя. Но можно воспользоваться советами, которые помогут снизить риски и обойти острые углы:

  1. Не соблазняться низкой ценой, тщательно проверять документы и историю перехода прав на имущество. Если есть возможность, лучше получить от продавца нотариальное заявление о том, что он обязуется за свой счет удовлетворить имущественные претензии в случае их возникновения.
  2. В договоре купли-продажи желательно указывать реальную стоимость жилья. В противном случае суд при разбирательстве будет учитывать цену, зафиксированную в документах. Даже если есть искушение вписать в договор мифическую сумму, то сделки с наследственными метрами – не тот случай.
  3. При покупке жилья, полученного не только что, а 5-6 лет назад, риски значительно снижаются. Вероятность того, что на горизонте возникнут никому не известные люди, претендующие на квартиру, сводится к минимуму.

Проверка документов должна быть действительно скрупулезной. Стоит детально изучить историю квартиры, посмотреть выписки из домовой книги и ЕГРН.

Отказы наследников – особый случай. Бывает, что люди, унаследовавшие недвижимость, отказывались от своих прав из-за давления или угроз. Впоследствии они могут изменить свое решение и начинают бороться за жилье.

Не будет лишним и поинтересоваться личностью наследодателя. Желательно получить копию свидетельства о его смерти, заверенную нотариусом, ведь человек мог просто пропасть без вести. Еще полезно обратиться к паспортистам, узнать, не числится ли паспорт наследодателя в числе утерянных.

Не помешает и проверка дееспособности наследодателя: к сожалению, мошенники не брезгуют ничем, и человек, которого объявили умершим, может пребывать в психоневрологическом интернате.

Еще один эффективный, хоть и неофициальный способ снизить риски – поговорить с соседями. Старушки у подъезда будут рады общению и с удовольствием расскажут о родственниках усопшего, о том, сколько у него было детей и где они находятся.

Если у покойного была одна дочь и все имущество завещано ей, судебных споров вряд ли стоит опасаться. Но наличие у наследодателя гражданской жены, с которой он прожил последние годы – повод для беспокойства.

Дешево – не значит хорошо

Даже если с документами все в порядке, слишком низкая цена тоже должна насторожить. Недобросовестные продавцы бывают очень убедительны, оправдывая такое предложение срочным переездом в другой город и другими семейными обстоятельствами. Но стоит помнить, что излишняя доверчивость и мечта сэкономить могут привести к серьезным потерям.

Чтобы снизить степень рисков, можно обратить внимание на предложения страховых компаний. Многие из них готовы застраховать титул. Это означает, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной все убытки покроет страховщик. Конечно, хлопот будет немало, но это тоже способ избежать потерли сбережений при покупке наследственной недвижимости.

Покупка квартиры, которая досталась человеку по наследству – шаг рискованный. Прежде чем совершить сделку, нужно тщательно все взвесить. Если же риск кажется оправданным, необходимо принять меры безопасности, чтобы максимально себя обезопасить.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *