С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.
Когда можно продавать унаследованное жилье?
В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя.
Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.
Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом. Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:
- Получение свидетельства о праве на наследство.
- Регистрация права собственности в Россреестре.
При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.
Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.
При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.
Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.
Порядок продажи недвижимости
Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:
- Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
- Получить свидетельство о праве на наследство.
- Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
- Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
- сбор необходимых документов (см. ниже);
- оформление и подписание договора купли-продажи;
- прием денежных средств;
- регистрация перехода правомочий на владение.
Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке.
Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке.
Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.
Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.
Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.
Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.
При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е.
даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей.
Ставка налога – 13%.
Обратите внимание, что предельный срок владения и освобождения от уплаты НДФЛ распространяется и на нерезидентов тоже – такой прядок действует с 1 января 2019 года
Какие потребуются документы для продажи?
Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления.
В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр.
При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.
Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов.
Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным.
К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.
Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.
Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:
- Паспорт продавца.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
- Технический и кадастровый паспорта.
- Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
- Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.
- Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.
Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.
Как продавать, если наследников несколько?
Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:
- При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
- Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
- В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
- В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.
Как продать долю?
В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:
- обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
- о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.
Заключение
Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.
Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.
Не нужно торопиться продавать наследство
После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.
Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).
Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.
В статье обсудим:
- условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
- когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
- как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.
Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Условия продажи наследуемой квартиры
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Читайте еще о договоре купли-продажи
Права несовершеннолетних наследников
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Продажа общей собственности супругов
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г.
он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги.
Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.
Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись.
Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой.
Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:
- договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
- условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.
В результате сделку пришлось отменить
Право пользования помещением при его продаже
Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.
Примерами могут быть:
- проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
- пользование жилым помещением членами семьи наследника.
Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.
Преимущественное право дольщиков
Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.
Чтобы продать свою долю, необходимо:
- произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
- зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
- известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
- подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
- по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.
О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.
Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн. руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн. руб.
Например: Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку.
Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн. руб. и имущественный вычет 1 млн. руб. Налоговой базой являлась сумма в р‑ре 2 млн. руб.
Налог с продажи составил 260 тыс. руб.
Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.
Полное освобождение от уплаты налога
Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.
В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:
- к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
- ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).
Указанные выше лица должны знать:
Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:
- жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
- квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
- наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.
Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
- Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
- Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
- Выводы
- Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
- Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
- Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.
Загрузка…
Условия и порядок продажи квартиры после вступления в наследство. Вопрос налогообложения и другие нюансы
Переход имущества, прав и обязанностей, которые принадлежали человеку при жизни к другим лицам, называется наследование. Это сложная юридическая процедура, которая включает множество условий.
Чаще всего в наследство переходят квартиры. После получения такого имущества, возникают ситуации, когда наследники хотят выставить его на продажу и получить доход. Но при продаже важно учитывать многие нюансы и моменты, которые влияют на продажу наследства.
Можно ли реализовать жилье, не вступив в права наследования?
Не вступив в права наследования, продавать квартиру нельзя.
Для продажи необходимо заверенное право наследования, и оформленная в собственность недвижимость. Иначе сделка будет считаться незаконной (ФЗ № 218, ст. 26, п. 1 и ГК РФ, ст. 1162, п. 2)
Условия для продажи
При продаже наследства необходимы следующие условия:
- Наличие свидетельства наследования.
- Постановка недвижимости на кадастровый учет.
- Регистрация в Росреестре.
- Наличие согласия на заключение договора у залогодержателя или погашение ипотеки.
Можно ли сразу это делать, через сколько времени допустимо?
Наследник может пользоваться и частично распоряжаться имуществом со дня смерти собственника после вступления в права наследования. Эта же дата считается днем открытия дела о наследовании.
После открытия дела, через полгода, нотариусом предоставляется свидетельство о праве на наследство, подтверждающее собственность на имущество.
По истечении шести месяцев и получению прав, можно начать процесс продажи.
О том, через какой срок после вступления в наследство можно продать квартиру или дом, говорится в другой статье.
Вопрос налогообложения
Сколько составит и в каких случаях?
Налоговый кодекс РФ определяет срок владения унаследованным имуществом, при продаже которого производится выплата НДФЛ – менее трех лет (ст. 217.1, п. 3, пп. 1).
Лицо, имея в собственности унаследованное имущество менее данного срока, и решившее его выставить на рынок недвижимости, должно уплатить налог в размере 13 % с дохода от полученной прибыли.
НДФЛ уплачивается за календарный год, в котором была продажа.
Отдельной категорией в налоговом законодательстве выступают пенсионеры. Они освобождены от уплаты ежегодного имущественного налога.
Но с лиц, пенсионного возраста, не снимается обязанность оплатить налог на доходы. При продаже полученной таким образом квартиры, если пенсионер владеет собственностью менее трех лет, он должен оплатить НДФЛ (статья 217.1 НК РФ).
Допустимо ли избежать уплаты налога?
Не платить налог можно лишь в том случае, если собственник владел квартирой более трех лет.
Статья 220, п. 2, пп. 1 НК РФ определяет возможность уменьшения суммы налога путем использования налогового вычета:
- налоговый имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей;
- вычет связанный с покупкой имущества, равен сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
Нужно ли согласие супруга?
- Если один из супругов получил в наследование недвижимость до брака, и является собственником, то согласие на продажу другого супруга не требуется.
- Если наследство было получено кем-либо из супругов в браке, то оно является только его собственностью и так же не требует согласия второго супруга.
Права несовершеннолетних
Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.
Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.
Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи. Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:
- покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
- в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.
Пошаговая инструкция: как реализовать полученное жилье?
Если после смерти владельца досталась целая недвижимость
Порядок действий при процедуре продажи имущества:
-
Сбор пакета документов:
- Паспорт РФ.
- Выписка из ЕГРН, которая подтверждает права обладателя и содержит кадастровые данные.
- Квитанции по оплате коммунальных услуг и подтверждение отсутствия задолженности по ним.
- Выписка банковского счета.
- Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие других собственников и проживающих.
- Заявление стандартной формы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
-
Составление договора купли – продажи.
Согласно статье 549 ГК РФ договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от одного лица к другому недвижимого имущества.
Требования к содержанию договора:
- Согласно ст. 550 ГК РФ оформляется в письменной форме.
- Указываются данные паспортов покупателя и продавца.
- Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
- Прописываются имеющиеся обременения или ограничения.
- Указываются реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
- Указывается дата и место оформления соглашения.
- Прописываются сроки, форма и порядок расчетов, стоимость квартиры.
- Расписывается срок передачи имущества.
- Прописываются права и обязанности сторон.
- Ставятся подписи участников сделки.
- Прописываются штрафные санкции, действия в случае наступления ЧС, ответственность участников договора, порядок расторжения документа.
-
Регистрация сделки. Можно оформить через самостоятельное обращение в Росреестр, оформив заявку на сайте Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ).
Порядок действий при регистрации сделки:
- Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
- Оплата пошлины продавцом.
- Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
- Оплата пошлины за регистрацию.
- Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
-
Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.
Необходимо внимательно проверить по расписке перечень документов, и сохранить расписку. - Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности и о возникновении нового права.
Договор купли-продажи не требуется регистрировать с 2013 года. Регистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Если только доля
Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ, при продаже доли в имуществе после вступления в наследство, учитывается право преимущественного выкупа: другие собственники имеют первоочередное право в выкупе доли, которую продаёт другой наследник.
Будущий продавец уведомляет в письменной форме всех собственников о желании продать долю наследуемой квартиры, указывает стоимость и другие условия продажи. При получении отказа от других собственников необходимо зафиксировать его в письменной форме.
- Автоматический отказ выносится, когда участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, в течение 1 месяца.
- Если в указанной процедуре были допущены нарушения, любой собственник имеет право подать исковое заявление о перенаправлении на него прав по покупке жилья, в срок до 3 – х месяцев.
- Порядок действий при продаже доли в унаследованной квартире:
- Получение официального права наследования и права собственности.
- Отправка нотариально – заверенного уведомления о предстоящей продаже другому собственнику или собственникам.
- Получение официального отказа от собственников.
-
Сбор пакета документов для регистрации сделки по продаже:
- Паспорт гражданина РФ.
- Выписка из ЕГРН с правом обладания и кадастровыми данными.
- Реквизиты банковского лицевого счета.
- Технический паспорт недвижимого имущества.
- Копия завещания, письменный отказ от доли в квартире других лиц.
- Подтверждение отсутствия коммунальных задолженностей.
- Заявление установленной формы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
-
Составление договора купли – продажи:
- Указание данных паспортов покупателя и продавца.
- Описание недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
- Прописывается наличие обременений или ограничений (арест, залог).
- Выписка из ЕГРН, с указанием номера свидетельства о праве собственности наследника.
- Указывается дата, место оформления соглашения.
- Полная стоимость квартиры, порядок расчета.
- Акт передачи имущества новому хозяину, с описанием условий передачи.
- Права и обязанности сторон.
- Подписи участников сделки.
Доля в квартире, полученная по наследству, продается по тому же алгоритму, что и квартира целиком.
-
Регистрация сделки. Обращение в Росреестр или МФЦ, для регистрации сделки:
- Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
- Оплата госпошлины продавцом.
- Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
- Оплата госпошлины за регистрацию.
- Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
- Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.
- Получение выписки из ЕГРН с правом перехода собственности и возникновением нового права.
Особые случаи
Если это совместная собственность супругов
В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру. При продаже такой квартиры, необходимо согласие обоих супругов.
Если собственником выступает только один из них (ст. 35 СК РФ), тогда договор о продаже недвижимости подписывается им же. В этом случае к пакету документов для оформления сделки прикладывается нотариально заверенное согласие в письменной форме второго супруга на продажу.
Если ранее был составлен брачный контракт, тогда все права супругов на имущество, определяются его условиями.
Прописаны несовершеннолетние
Согласно статье 20 ГК РФ дети до 14 лет прописываются там же, где их законные представители и проживают с ними, а подростки с 14 до 18 лет могут проживать у близких родственников.
Если ребенок не является собственником в квартире, а только прописан, он обладает всеми правами пользователя имуществом, но в договоре купли-продажи не будет обозначаться как участник.
Согласно статье 292 ГК РФ, при отчуждении имущества законные представители несовершеннолетнего, выписываются из него вместе с детьми и проводят новую регистрацию себя и детей по другому адресу проживания. Если такой возможности на момент продажи нет, допускается временная регистрация несовершеннолетнего у ближайших родственников.
Наследников несколько
Независимо от количества законных наследников, имущество между ними делится поровну. Любые сделки с долевой собственностью осуществляться только по согласию всех владельцев:
- Если один из владельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю.
- Если хотя бы один из них будет против, продажа имущества невозможна. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.
Выставление на рынок недвижимости и оформление сделки по продаже унаследованной квартиры, требует от сторон соблюдения всех этапов и требований. Важно правильно оформить в собственность наследство, грамотно составить договор купли-продажи, учитывая все необходимые документы.
Как продать квартиру после вступления в наследство
Designed by rawpixel.com / Freepik
Зачастую у выгодоприобретателей возникает желание реализовать унаследованное им жилье. Это связано с нехваткой денег и неподходящими для семьи параметрами.
Продажа жилья, доставшегося от умершего, может производиться исключительно после оформления прав собственности на недвижимости.
После совершения указанной операции нужно собрать пакет документов и приступить к следующему этапу. Итак, как продать квартиру, полученную по наследству?
Случаи, когда реализация унаследованного объекта допускается
Согласно действующим правовым актам преемник приобретает официальный статус после кончины наследодателя. Несмотря на отсутствие фактического права собственности, отраженного в Росреестре, претендент все равно считается владельцем квартиры. Так, плата за коммунальные услуги и налоги будут удерживаться именно с него.
Получение возможности использовать жилье без ограничений на свое усмотрение появляется только после завершения процесса отчуждения. Иначе в приеме документов о праве собственности будет отказано. Согласно действующему законодательству указанные обстоятельства позволят считать продавца неуполномоченным.
Важно! Нередко вместе с квартирой граждане приобретают долги. Это может быть обременение по кредиту, задолженность по услугам или обременение, связанное с арестом.
Таким образом, до тех пор, пока обозначенные проблемы не будут решены собственником, жилье будет считаться невыгодным с точки зрения покупки.
Помимо этого, если кредитор не будет поставлен в известность о желании владельца реализовать жилплощадь, сделку могут признать недействительной (незаконной).
Для реализации объекта нужно осуществить несколько предварительных мероприятий. К ним относятся:
- Получить акт о наследовании.
- Поставить недвижимость на учет в Кадастровой палате или актуализировать соответствующие данные.
- Произвести госрегистрацию квартиры в Росреестре.
- Согласовать операцию с залогодержателем или погасить задолженность.
После завершения всех необходимых процедур жилье попадет в полноправное владение нового собственника, который сможет беспрепятственно осуществлять с ним любые операции.
Последние ничем не будут отличаться от стандартной перепродажи ранее купленной недвижимости. Единственным ограничением, которое зачастую препятствует совершению операции, является наличие несовершеннолетних, проживающих в квартире.
Чтобы решить обозначенную проблему придется получить разрешение на проведение сделки у органов опеки.
Чтобы продать жилплощадь наследнику придется подготовить пакет бумаг. В него входят:
- Свидетельство на вступление в наследование.
- Акт о прохождении госрегистрации собственности.
- Согласие супруга. Требуется в том случае, если правообладатель пребывает в официальном союзе и с партнером был подписан брачный договор. В последнем квартира может быть обозначена как частный актив.
- Техническая документация на жилище.
- Справки об отсутствии долговых обременений за коммунальные услуги.
Как провести сделку без уплаты налогов: положение дел на 2019 год?
Чаще всего унаследованное жилье не представляет для человека практической ценности, то есть не используется им по прямому назначению.
Из-за этого преемники стараются заработать на квартире денег, в том числе реализовав ее на рынке.
Кроме того, подобное решение может стать следствием конфликтов с другими родственниками, пытающимися оспорить порядок, в котором было проведено отчуждение благ усопшего.
Уплата налога в государственную казну напрямую зависит от срока владения объектом. Так, если он менее 3 лет в собственности, то хозяину придется заплатить 13% от цены сделки (подоходный налог).
Расчет ведется с территориальной инспекцией по месту проживания гражданина.
Таким образом, скорая продажа недвижимости влечет за собой затраты, которые крайне невыгодны для преемника, учитывая то, что он уже уплачивал госпошлину за наследство.
Немаловажно правильно сформировать и подать в инспекцию декларацию. Уплата налога должна производиться своевременно и в полном объеме, даже если обязанным лицом является пенсионер. С переводом средств, как правило, не возникает проблем. Реквизиты можно получить прямо в ИФНС или перейдя на официальный сайт ведомства в интернете.
Льгот по уплате налога на доходы физлиц не предусмотрено. Однако взимание средств в ряде случаев не предусмотрено по закону. К условиям, позволяющим освободиться от обременения и не платить налог, относят:
- Длительный срок владения имуществом, полученным от покойного (более трех лет).
- Исчисление срока начинается не с момента оформления благ, а с даты смерти предыдущего хозяина.
Вопрос:
С 2016 года срок владения имуществом, дающий право его реализации без уплаты налога, увеличился до 5 лет. Относится ли это к унаследованным ценностям?
Ответ:
Согласно налоговому законодательству с 2016 года в правила по удержанию средств с дохода граждан, связанного с реализацией имущества, были внесены изменения. Указанные корректировки не коснулись процента, взимаемого с человека.
Однако теперь платить придется даже за то имущество, которое находилось в собственности более 3, но менее 5 лет. Обременение не устанавливается в отношении активов, приобретенных в порядке приватизации, иных безвозмездных сделок (дарение, наследование), а также договора пожизненного содержания.
Стоит заметить, что обозначенные изменения относятся лишь к тем сделкам, которые совершались после 2015 года.
Как не платить налог и не нарушить закон?
Единственным вариантом сэкономить деньги является ожидание удобного для продажи времени. Как уже было отмечено, собственнику необходимо владеть наследством не менее трех лет. По истечении этого времени он вправе беспрепятственно продать жилплощадь, не уплачивая при этом 13% от его стоимости.
Как снизить удержания в пользу бюджета?
Уменьшение НДФЛ допускается при невысокой стоимости объекта. Если недвижимость выставляется на рынок до того, как исполнится 3 года с момента ее получения, то для уменьшения налогового бремени нужно грамотно заполнить декларацию.
Процедура требует осуществления нескольких действий. Во-первых, от стоимости актива отнимается величина вычета, равная 1 млн рублей либо сумма потребительских затрат, связанных с приобретением наследства.
Во-вторых, полученный результат умножается на процент НДФЛ.
Важно! Чаще всего затраты не превышают одного миллиона рублей, поэтому каждый плательщик при вычете пользуется именно этой суммой. При этом необходимо помнить, что реализация долевой собственности требует подачи декларации от каждого владельца. Вычет применяется посредством процентного распределения согласно размеру долей.
Стоимость имущества устанавливается сторонами, участвующими в сделке. Если она будет менее кадастровой, то налогообложение будет производиться исходя из суммы не менее, чем 70% от такой величины.
Заполнить документации допускается несколькими способами: в письменном виде на бланке, предоставленном отделением ИФНС; в электронном виде на портале www.nalog.ru.
Сложности при продаже
При подписании договора купли-продажи, предметом которого является полученная по наследству жилплощадь, у сторон могут возникнуть серьезные проблемы. Последних может насторожить порядок, в котором были получены блага.
Если ценности перешли к новому хозяину при бездействии одного или нескольких потенциальных преемников, то такая процедура может быть оспорена в будущем.
Такое право при наличии веских причин дается преемникам даже по прошествии десятилетий.
Кроме того, часто встречаются случаи, когда квартира делится на двоих и более наследников. Один из них также может оспорить операцию. Особое внимание подкованные покупатели уделяют наличию условий, поставленных волеизъявителем в завещании.
Наследование могло происходить с обременением в виде предоставления жилища в пожизненное пользование третьим лицам. Также нужно обратить внимание на права преемников.
Продажа жилья человеком, не оформившим его на себя, признается недействительной.
Заключение
Таким образом, продажа унаследованной жилплощади – сложная процедура, которая может вызвать большие проблемы у каждого из участников.
Для продавца таковыми являются поиск покупателя и необходимость уплаты средств в пользу государства. Для второго заинтересованного лица риски куда более серьезные.
Вновь появившиеся претенденты на ценности усопшего могут попытаться оспорить куплю-продажу, что неизбежно повлечет судебное разбирательство.