Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможностиЧеловеку по наследству достается имущество, с которым он не знает что делать, а вот деньги нужны всегда. Естественно, возникают вопросы о том, как осуществляется продажа наследства, в какие сроки и какие налоги придется платить. Законодательство РФ дает ответы на них, а потенциальным наследникам следует иметь нужную информацию заранее, чтобы избежать ненужных проблем, в т.ч. судебных разбирательств.

Можно ли продать недвижимость и иное имущество, не вступая в права?

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможностиОбязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия. Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.

  1. Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
  2. Далее, можно заключить предварительный договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.

Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.

Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.

Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.

Юридически безупречным может считаться только договор, заключенный после получения свидетельства о вступлении в наследство и госрегистрации права наследника в Росреестре. Данное правило распространяется и на любое другое наследуемое имущество.

Через какое время можно продать имущество, полученное при наследовании?

Закон не ограничивает наследника после вступления в наследство по сроку продажи имущества. В принципе, он может произвести сделку сразу после получения свидетельства. Другое дело, что со сроком продажи увязан вопрос налогообложения. Установлен порог владения в 3 года, а для жилой недвижимости – 5 лет.

Если продажа производится раньше, то уплачивается налог и подается декларация о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Сделка после указанного срока владения имуществом налогом не облагается.

О том, через какое время можно продать квартиру или дом после вступления в наследство, говорится здесь.

Как быть при наличии нескольких наследников?

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности Если наследство распределено между несколькими наследниками, то каждый из них имеет право распоряжаться причитающейся долей по своему усмотрению. Продажа имущества может осуществляться 2 способами:

  1. Общий договор купли-продажи. Он подписывается всеми наследниками, а текст согласовывается. Причитающаяся сумма дохода распределяется согласно долям в имуществе. Также определяются и НДФЛ, который оплачивается каждым наследником отдельно.

    Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно.

  2. Индивидуальный договор. Любой из наследников может продать свою долю в наследстве независимо от других приемников. Он заключает сам договор с покупателем на свою часть имущества. При расчете налога учитывается часть налогового вычета, пропорциональная доле продавца в общем имуществе. Например, при владении ¼ части дома вычет составит 1000000:4=250000 руб.

Наличие несовершеннолетнего преемника

Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников.

Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП).

Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

Для получения разрешения ООП потребуется заявление от обоих родителей и присутствие самого ребенка. Если ему исполнилось 14 лет, то требуется его письменное согласие. Представители ООП должны проверить условия проживания на новом месте для исключения ущемления прав несовершеннолетнего.

Налогообложение

При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению.

При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет.

Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможностиПри превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.

Важно учитывать, что при расчете НДФЛ наследник имеет право на налоговый вычет.

При продаже недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок) максимальная величина вычета установлена в размере 1000000 руб. При этом, право на него имеет каждый владелец доли в наследстве.

При реализации иного имущества (в т.ч. автомобиль, нежилые строения, различные вещи и предметы) установлен максимум вычета 250000 руб.

Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.

Как происходит процедура реализации?

В зависимости от вида наследуемого имущества правила его продажи имеют специфические особенности. Ниже приводится порядок действий для наиболее характерных разновидностей наследства.

Квартира

Для продажи унаследованной квартиры понадобится собрать следующие документы:

  • предоставить паспорта участникорв сделки;
  • подготовить свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о госрегистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие арестов или обременений;
  • кадастр или план квартиры из БТИ;
  • справка из ЖЭО об уплате всех коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Вместе с набором документов следует оплатить госпошлину и составить договор купли-продажи. Как правило, он составляется в офисе регистрационного органа непосредственно в момент совершения сделки. Но можно написать договор заранее у нотариуса и в последующем его заверить.

Автомобиль

Для продажи унаследованного авто заключается договор, который не требует нотариального заверения. Проданный автомобиль снова переоформляется в ГИБДД.

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможностиСегодня законодательство допускает продажу без регистрации на себя. Продавец и покупатель встречаются в МРЭО (Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел), там машина переоформляется в счет покупателя. Понадобятся документы, подтверждающие вступление в наследство и договор купли-продажи. В дальнейшем обязанности на выполнение стандартных процедур берет на себя покупатель.

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  1. ПТС;
  2. свидетельство на право собственности в связи с наследованием;
  3. паспорта участников сделки;
  4. СТС.

Частный дом

После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

Продажа осуществляется в несколько этапов:

  1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
  3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
  4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:

    • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
    • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
    • написать цену этих двух объектов.
  5. Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
  6. Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:

    • заявление (составляется на месте);
    • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
    • договор купли-продажи;
    • справка о количестве зарегистрированных в доме;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Наследник, обладающий только частью дома, должен уведомить о продаже своей доли других владельцев, которые имеют первоочередное право на покупку. Уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением, и в нем обязательно указывается стоимость продажи.

Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

Оружие

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможностиГраждане РФ, имеющие право на владение оружием (в т.ч. по наследству), могут продать его юридическим или физическим лицам, имеющим лицензию на приобретение оружия. Сделка должна обязательно согласовываться с уполномоченным органом, а проданное оружие подлежит обязательной перерегистрации в ОВД по месту учета.

Процедура продажи начинается с уведомления местных органов внутренних дел. Затем в полиции пишется заявление в установленной форме. В нем указывается намерение владельца реализовать оружие с указанием покупателя. Помимо этого, понадобится предоставить свидетельство о вступление в наследование и лицензия.

Если наследник не получил лицензию, то оружие по истечении 1 года будет реализовано органами внутренних дел, а выручка перейдет правоприемнику.

Доля в ООО

Наследник имеет право продать свою долю, если Устав не запрещает правопреемственность. Первочередное право выкупа имеют другие участники ООО. Только при их отказе можно продавать долю другим лицам. НК РФ (п.17.2 ст.217) предусматривает уплату налога при продаже ранее 5-ти летнего владения долей. Порядок действий:

  1. Проверить устав на условия отчуждения доли третьим лицам.
  2. Определить стоимость доли.
  3. Соблюсти право преимущественной покупки доли.
  4. Получить согласие или отказ от покупки доли от лиц, обладающих правом преимущественной покупки.
  5. Получить в случае необходимости согласие на продажу доли третьим лицам.
  6. Заключить договор купли-продажи доли.
  7. Уведомить общество о совершившейся сделке.

Ценные бумаги

Для переоформления наследуемого имущества понадобятся:

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

  • свидетельство о смерти завещателя и наследника;
  • документы подтверждающие родство с наследодателем;
  • нотариально заверенные копии паспорта и документов;
  • открытие личного счета для перевода ценных бумаг;
  • передача пакета собранных документов в реестродержатель;
  • переоформление ценных бумаг в собственность на наследника.

Продажа акций через брокера:

  1. Заключение соглашения на предоставление услуг брокера.
  2. Заключение депозитарного договора.
  3. Оформление перевода акций со счета держателя на счет брокера.
  4. Реализация ценных бумаг.
  5. Получение денег в кассе брокера.

Реализация акций без брокера:

  1. Подтверждение права собственности на акции. Обращение к держателю реестра (это может быть сама компания, продающая свои ценные бумаги, либо регистратор). Запрос на выдачу выписки по счету акционера, где отмечается полное количество ценных бумаг, которыми владеет обратившийся. Получение документа в течение трех рабочих дней с момента обращения.
  2. Переоформление прав на собственность, которое можно сделать обратившись к регистратору или нотариусу. Для перерегистрации держатель должен иметь при себе паспорт.
  3. Заключение сделки. Составление договора купли-продажи между держателем акций и частным лицом. Переуступка прав владения. Выкуп акций с оплатой, размер которой указан в договоре.
Читайте также:  Нужно ли платить налог на наследство квартиры?

При продаже ценных бумаг наследник оплачивает НДФЛ независимо от срока владения. Исключение составляют бумаги, которые не обращаются на торгах (для них порог составляет 5 лет).

Авторские права

В соотвествии со ст.1259 ГК РФ в состав наследства могут входить авторское право на произведения, изобретения, предметы искусства, компютерные программы и другие интеллектуальные продукты. По наследству передаются имущественные права автора. Эти права сохраняются в течение 70 лет.

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности После получения свидетельства о наследовании наследник имеет право продать интеллектуальную собственность юридическому или физическому лицу. По договору могут передаваться все права или какая-либо их часть (например, только публикация или экранизация).

Возможность продажи предусматрены в ст. 1234 ГК РФ. При этом необходимо понимать разницу между отчуждением исключительных прав и передачей возможности распоряжения ими. В обоих случаях правообладатель получает денежное вознаграждение, однако отчуждение лишает всех прав владельца авторских прав, а распоряжение может проводиться на определенных условиях или в течение конкретных сроков.

Отчуждение может подлежать обязательной государственной регистрации или не подлежать и проводиться в формате гражданской сделки. Порядок оплаты, сроки и передачи исключительного права за отчуждённые авторские права указываются в договоре.

Отдельные виды наследства имеют свою специфику оформления и продажи, что надо учитывать при распоряжении имуществом. При продаже должны соблюдаться права других наследников, особенно несовершеннолетних детей. Спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.

Налоги при продаже квартиры, полученной по наследству

Продавая любое имущество, человек получает определенную прибыль. Чаще всего такая прибыль налогооблагаемая. Это касается и унаследованных имущественных объектов. Рассмотрим, как и при каких обстоятельствах подлежит уплачивать налог при продаже наследуемого имущества.

Налоговое бремя при принятии наследства

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

Согласно действующему налоговому законодательству, доходы гражданина в виду наследования им имущества (будь то деньги, недвижимость или вещи) не облагают налогами. Что зафиксировано в ст. 217 (п. 18) НК РФ.

Статья 217 Налогового кодекса РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»

Актуальные налоговые обязательства наследников

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

Налогом выступает при подобных обстоятельствах только НДФЛ. То есть подразумевается налоговое удержание с полученного физлицом дохода (реализационной выручки).

Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья

Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:

  • меньше определяемого законодательно минимального срока;
  • в рамках установленного минимума и больше.

Если владение наследством меньше 3-летнего периода

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

  1. Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
  2. Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
  3. Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Читать так же:  ​​Принцип свободы завещания

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Как продать без взимания налогов

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

  1. Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
  2. Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
  3. За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
  4. Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Разные сроки владения долями

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможностиЧитать так же:  Обременение на квартиру

Передача в наследство иностранному гражданину

Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.

Вступление в наследство

Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.

Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.

Перечень документов и затраты

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства);
  • документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2016 г. — свидетельство о регистрации);
  • документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.);
  • техническая документация (техпаспорт).

Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.

Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.

Как определяют период владения

Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.

Порядок и срок подачи декларации

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

Если вырученные от реализации деньги не превысили объем вычета на издержки, то обязанность по предоставлению декларационного акта сохраняется, а обязательство по внесению налога не появляется.

Налоговые декларационные акты обладают стандартным типовым форматом, в котором фиксируются все необходимые реквизиты для заполнения. Бланк нужно просто внимательно изучить и правильно заполнить требуемыми данными.

Срок уплаты налога и последствия его нарушения

Уплатить налог следует не позже 16.07.2020.

За непредставление декларации и неуплату налога в требуемые сроки возлагается юридическая ответственность и предусмотрена штрафная санкция:

  • за неподачу декларации — 5% сокрытой денежной массы за каждый месяц, но не больше 30% упомянутой суммы и не меньше 1 тыс. р.;
  • за неуплату НДФЛ — 20% от суммы неуплаченного налога.

Нюансы продажи имущества полученного в наследство — Портал Закона

  1. Покупка квартиры, полученной по наследству: риски, занижение суммы, порядок расчета
  2. Риски при покупке квартир, полученных по наследству
  3. Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?
  4. Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству
  5. Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?
  6. Покупка квартиры по доверенности: основные правила
  7. Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?
  8. Порядок расчета при покупке квартиры
  9. Как продать дом полученный в наследство без налога
  10. Основные принципы
  11. Документы для оформления
  12. Документальные нюансы
  13. Договор и налог от продажи
  14. Уплата налога с продажи квартиры или дома полученного по наследству
  15. Когда требуется уплата налога с продажи наследства?
  16. Размеры налогообложения при отчуждении унаследованного имущества
  17. Возможные проблемы при осуществлении сделки
  18. Кто освобождается от налогообложения?
  19. Особенности продажи имущества, полученного по наследству
  20. Документы, необходимые для продажи недвижимости
  21. Продажа квартиры: какой налог уплачивается?
  22. Налог на транспорт
  23. Оценка имущества
  24. Продажа доли
  25. Покупка унаследованной квартиры
  26. Особенности покупки квартиры полученной по наследству
  27. Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство
  28. Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство
  29. На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание
  30. Покупать ли квартиру, полученную по наследству
  31. Нюансы квартир, полученных по наследству
  32. Наследование по завещанию
  33. Наследование по закону

Продажа имущества, полученного по наследству: права и возможности

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов.

Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами.

Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

1. Риски при покупке квартир, полученных по наследству 2. Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству? 3. Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству 4.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству? 5. Покупка квартиры по доверенности: основные правила 6. Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству? 7.

Порядок расчета при покупке квартиры

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными.

В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

  1. Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
  2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.
Читайте также:  Как оформить отказ от наследства после принятия наследства, куда обращаться, какие документы нужны

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя.

Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство.

А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

  • Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство.
  • Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании.
  • И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос.

Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения.

В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель.

Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения.

И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена.

Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней.

Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый.

Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной.

И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет — каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

  1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
  2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
  3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно:когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками.

И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке.

  1. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.
  2. Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность.
  3. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде.

И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

  1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
  3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:

  • проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
  • выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
  • уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных.

Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года.

  • Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.
  • (271 голос., 4,60

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Читайте также:  Имеет ли право на наследство внебрачный ребенок, порядок оформления наследства

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Продажа наследства

Экспертам ВладейЛегко, консультирующим по наследственным проблемам, очень часто приходится отвечать на вопросы: Как осуществляется продажа наследства? Какой налог с продажи квартиры, полученной по наследству, нужно будет уплачивать?

В данной статье мы ознакомим вас со всеми нюансами продажи наследственного имущества.

1. Что такое купля-продажа наследства?

Купля-продажа наследства – это гражданско-правовая сделка, направленная на возмездный переход прав собственности на имущество, входящее в наследственную массу.

Оформляется данная сделка, договором купли-продажи имущества, сторонами которой являются: правообладатель наследства (продавец), который обязуется передать наследство в собственность другой стороне — покупателю, а тот, в свою очередь, принять наследство и уплатить за него согласованную сторонами сумму.

К имуществу, входящему в состав наследства – применяются общие правила купли-продажи, в том числе, требования об обязательной государственной регистрации перехода права собственности. Так, переход права собственности на автомобиль (движимое имущество) подлежит обязательной государственной регистрации в РЭО ГИБДД МВД России, а на недвижимое имущество – в Росреестре.

2. Продажа квартиры по наследству

Один из самых распространенных вариантов наследственного имущества – недвижимость.

В соответствии с нормами закона гражданин становится собственником наследуемого имущества с момента смерти наследодателя. Однако по факту наследник обладает полноценными правами на распоряжение имуществом только с момента законного оформления титула собственника, т.е. именно с момента получения свидетельства на право собственности он вправе продать недвижимое имущество.

Для продажи квартиры, полученной по наследству, нужно представить в Росреестр определенный перечень документов, не слишком сильно отличающийся от стандартного набора:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • выписка из ЕГРН(если право наследника уже зарегистрировано);
  • выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (по требованию покупателя либо его банка-кредитора);
  • договор купли-продажи квартиры в 3-х экземплярах; Мы рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов в составлении договора купли-продажи.
  • паспорта;
  • заявление;
  • оплаченная госпошлина.

Способы подачи заявления и документов тоже стандартные – на выбор: МФЦ, почта, портал «Госуслуги», официальный сайт Росреестра.

3. Налог с продажи наследства

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, составляет 13%.

В настоящее время продавец имеет право воспользоваться одним из предоставленных налоговых вычетов.

При реализации полученного по наследству недвижимого имущества без соблюдения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного пунктом 3 статьи 217.

1 Налогового Кодекса РФ, (так называемая «продажа наследства менее 3 лет»), налог с продажи может быть уменьшен на сумму налогового вычета, не превышающую 1 млн. рублей.

В случае, если унаследованная квартира находилась в собственности более 3-х лет, то при её продаже налог уплачивать не потребуется.

4. Продажа доли по наследству

Продажа доли по наследству – это процесс, имеющий много особенностей и нюансов.

Прежде всего, следует отметить, что при продаже доли в квартире , полученной по наследству, действует норма преимущественного права покупки. Данным правом обладают лица, которые также имеют определенную долю в данной квартире.

Поэтому для того, чтобы продать долю в унаследованной квартире, необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую вам часть, указав стоимость и другие условия продажи.

Для отказа собственники составляют соответствующий документ в письменной форме. Если в течение месяца со дня получения уведомления, собственники не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ считается принятым автоматически.

В случае нарушения указанных требований лицо, имеющее долю в данной квартире, может подать иск в суд о признании сделки недействительной.

5. Продажа автомобиля, полученного по наследству

Если в наследство досталось транспортное средство (ТС), то распорядиться им и составить договор купли-продажи автомобиля по наследству можно, учитывая следующие особенности:

  • продажа автомобиля возможна после получения свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на ТС и внесении данных о собственнике в ПТС. Только в этом случае автомобиль будет считаться собственностью гражданина и не будет никаких ограничений при распоряжении транспортным средством;
  • если продажа унаследованного автомобиля состоится в течение 10 дней с момента получения свидетельства о праве на наследство, то можно сразу переоформить автомобиль на нового владельца – без регистрации в МРЭО прав наследника и внесения данных о наследнике в ПТС.

6. Передача и продажа права на наследство

Продажа права на наследство равно, как и передача его неограниченному кругу лиц, невозможна. Гражданским законодательством допускается только отказ от наследства либо в пользу наследников, не лишенных наследственных прав, либо без указания конкретного лица.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *